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科技

深圳樓市艱難回暖，深圳多家商業(yè)銀行工作人員證實(shí)二手房參考價(jià)松綁，專家預(yù)期影響不大

來(lái)源：鳳凰WEEKLY財(cái)經(jīng)

執(zhí)行了2年零2個(gè)月的深圳二手房參考價(jià)，終于松綁。4月20日深圳有市場(chǎng)消息流傳，銀行發(fā)放二手房貸款不再以參考價(jià)為準(zhǔn)，核定房?jī)r(jià)以網(wǎng)簽備案價(jià)和評(píng)估價(jià)孰低為準(zhǔn)。


【資料圖】

《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》向工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行等多家主流商業(yè)銀行的工作人員求證，得到回復(fù)：消息為真，已在執(zhí)行。中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行某深圳支行的貸款經(jīng)理補(bǔ)充稱，二手房的貸款新政無(wú)論首套和二套，同時(shí)執(zhí)行。

這意味著，雖然由深圳住建系統(tǒng)制定的二手房參考價(jià)并沒(méi)有正式取消，但隨著銀行放貸不需要以參考價(jià)為準(zhǔn)，參考價(jià)政策本身已名存實(shí)亡。

房主的歡呼

深圳的二手中介和住宅業(yè)主的微信群里，洋溢著歡快的氣氛，對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，二手房參考價(jià)松綁，意味著“深圳房?jī)r(jià)又可以漲起來(lái)了”的預(yù)期。

兩年前，也就是2021年的2月，當(dāng)時(shí)深圳樓市突然爆出重磅，深圳市住建局對(duì)全市3595個(gè)住宅小區(qū)制定了二手住房成交參考價(jià)格。當(dāng)時(shí)制定的原則是以周邊一手房住宅價(jià)格為參考，由于深圳一手房?jī)r(jià)格彼時(shí)處于嚴(yán)格限價(jià)中，二手房的參考價(jià)制定之后，明顯是低于當(dāng)時(shí)的真實(shí)市場(chǎng)價(jià)格的，大部分的“打折”力度在7折左右。

參考價(jià)頒出后，最開(kāi)始要求中介在線上、線下都不允許掛牌真實(shí)成交價(jià)，購(gòu)房者想知道真實(shí)價(jià)格，只能一對(duì)一聯(lián)系經(jīng)紀(jì)人獲知，增加了購(gòu)房的溝通成本。

真正開(kāi)始起作用是銀行的介入，數(shù)天后，各大商業(yè)銀行收到通知，嚴(yán)格按照參考價(jià)來(lái)執(zhí)行二手房貸款。以一套市場(chǎng)價(jià)500萬(wàn)總價(jià)的房源為例，其參考價(jià)大約是350萬(wàn)元，如果付三成首付，需要向銀行貸款350萬(wàn)元，但銀行只能按照參考價(jià)總價(jià)350萬(wàn)元的7成放貸，也就是245元，這時(shí)候業(yè)主就需要多付105萬(wàn)元的首付。

對(duì)普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這個(gè)影響是釜底抽薪似的。

事實(shí)上，這個(gè)時(shí)候的“參考價(jià)”已經(jīng)不是參考那么簡(jiǎn)單，它是一個(gè)需要被銀行嚴(yán)格執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)。所以深圳的社會(huì)層面，從一開(kāi)始就不把它叫做“參考價(jià)”，而是“指導(dǎo)價(jià)’。

二手房參考價(jià)是繼2020年“715”新政后，深圳調(diào)控樓市的又一利器，它的影響甚至超過(guò)了“715”新政中對(duì)限購(gòu)門檻的提高?！?15”新政中將非深戶的社保門檻從3年提高到5年，影響的只是一部分人群。深圳的二手房參考價(jià)覆蓋了全部購(gòu)房者。

二手房參考價(jià)“滿月”的時(shí)候，也就是2021年的3月，其效果已非常明顯，有20個(gè)片區(qū)出現(xiàn)報(bào)價(jià)下跌的樓盤。接著，隨著國(guó)內(nèi)外環(huán)境的沖擊以及疫情影響，深圳樓市逐漸冰凍，到了2022年底，按照參考價(jià)售賣的房源已經(jīng)成為主流，甚至還有不少是低于參考價(jià)的。

為什么會(huì)此時(shí)松綁？

從深圳的成交量可以看出，今年的樓市回暖還沒(méi)有開(kāi)始，2月因疫情后累計(jì)需求爆發(fā)成交短暫回升。3月全市掛牌均價(jià)再度回到下降區(qū)間，環(huán)比下跌0.6%（樂(lè)有家數(shù)據(jù)）。深圳中原總經(jīng)理鄭叔倫介紹，大部分區(qū)域的樓價(jià)并未增長(zhǎng)，客戶比較理性，并沒(méi)有出現(xiàn)追漲入市的情況。

到了4月，樓市熱度又陷入轉(zhuǎn)冷困境。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，4月的前半個(gè)月，二手房周交易量875套，疊加清明假期影響環(huán)比下跌11.6%。

深圳的調(diào)控松綁看起來(lái)勢(shì)在必行。

但它的實(shí)際作用可能低于大眾的想象。事實(shí)上，除了二手房參考價(jià)。目前深圳的貸款優(yōu)惠已經(jīng)是過(guò)去數(shù)年中最多的，首套房4.3%，二套房4.9%，各大行審批時(shí)間基本都是5個(gè)工作日，額度也很寬松。再加上，此時(shí)放開(kāi)參考價(jià)的實(shí)際意義其實(shí)不大。

深圳樂(lè)有家研究中心日前公布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度深圳各區(qū)二手房成交TOP10小區(qū)中，過(guò)半成交價(jià)低于參考價(jià)。

2年間，風(fēng)云變幻。

購(gòu)房者可以加杠桿了？

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，松綁的直接影響是讓購(gòu)房者可以加杠桿了，但深圳樓市目前最大的障礙就是購(gòu)房者不愿意加杠桿。

“加杠桿是有代價(jià)的。放在2016年至2021年初，對(duì)買房人來(lái)說(shuō)，多付點(diǎn)兒月供、多繳點(diǎn)兒稅費(fèi)，這都不是事兒。那會(huì)兒，都信心滿滿。有錢的人，月供和稅費(fèi)不在話下；沒(méi)錢的人，膽兒大，到處能借錢，也不在話下。

現(xiàn)在，無(wú)論是樓市海量壓頂?shù)墓?yīng)端，比如龐大的商品房供應(yīng)、海量的二手房，人才房分流，還是今非昔比的需求端，比如支撐樓市的幾個(gè)行業(yè)（地產(chǎn)、金融、互聯(lián)網(wǎng)、機(jī)關(guān)國(guó)企）都揮別過(guò)去的繁榮，如何重返樓市？”李宇嘉質(zhì)疑道。

李宇嘉認(rèn)為，二手房參考價(jià)的階段性歷史使命完成了，如果未來(lái)又出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲脫離基本面，“參考價(jià)”這張牌還會(huì)再次祭出。

職能部門對(duì)銀行的動(dòng)作還沒(méi)有任何表態(tài)。《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》通過(guò)電話等各方途徑聯(lián)系深圳住建局，截至發(fā)稿前未獲得回復(fù)。

從4月20日晚間到4月21日早間，深圳樂(lè)有家和中原地產(chǎn)的APP短暫出現(xiàn)了二手房真實(shí)標(biāo)價(jià)，但之后又撤回了，重新掛上參考價(jià)。有內(nèi)部人士告知，中介機(jī)構(gòu)收到了要求，不允許討論“取消指導(dǎo)價(jià)“的內(nèi)容，對(duì)外展示的房源價(jià)格依然嚴(yán)格按照參考價(jià)進(jìn)行公示。

之后會(huì)不會(huì)有正式文件出來(lái)？一名大型商業(yè)銀行的員工對(duì)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》分析：“大概率不會(huì)有，當(dāng)初銀行執(zhí)行參考價(jià)也是沒(méi)有文件的，現(xiàn)在只不過(guò)是恢復(fù)正常而已?！?/p>

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