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短期回調(diào)或迎投資機(jī)遇，張江REIT未來(lái)可期 當(dāng)前熱文

來(lái)源：新浪基金


(資料圖)

上周五，幾只產(chǎn)權(quán)類REITs產(chǎn)品均出現(xiàn)了不同程度的下跌，其中包括前期漲幅居前、備受投資者關(guān)注和追捧的張江REIT。筆者翻閱張江光大園上市以來(lái)的歷史業(yè)績(jī)，發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目整體出色，且在上市后持續(xù)穩(wěn)步提升，未來(lái)可期。

近期，張江REIT披露了一季報(bào)，其所投資的張江光大園項(xiàng)目在今年3月底的出租率較2022年底出現(xiàn)一定下滑，可能引發(fā)投資者顧慮。筆者翻閱了張江光大園上市以來(lái)的歷史業(yè)績(jī)，發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目還是相當(dāng)出色的，且在上市后持續(xù)穩(wěn)步提升。2022年更是在復(fù)雜多變的環(huán)境中頂住了外部壓力，完成了17800余方（約占項(xiàng)目總可租賃面積的41%）面積的續(xù)租和新租，出租率水平在2022年底以前一直穩(wěn)定在90%以上。此番出租率下滑的主要原因是有一家大租戶于年末到期且沒(méi)有續(xù)租，而整個(gè)一季度商業(yè)活動(dòng)仍處于恢復(fù)階段，市場(chǎng)新增需求不足，疊加春節(jié)假期的因素，因此影響了租賃的進(jìn)度。而外部管理機(jī)構(gòu)目前也“已書(shū)面洽談和儲(chǔ)備了一定數(shù)量的租戶”，預(yù)計(jì)二季度“租賃進(jìn)程將逐步加快并超越一季度的相關(guān)表現(xiàn)?！蓖瑫r(shí)筆者發(fā)現(xiàn)，雖然2023年一季度的項(xiàng)目出租情況表現(xiàn)不佳，但基金的可供分配金額環(huán)比上升了22%，主要是管理人使用了留存于基金賬面的部分期初現(xiàn)金對(duì)可供分配收益進(jìn)行了補(bǔ)充，盡可能降低了項(xiàng)目短期經(jīng)營(yíng)波動(dòng)對(duì)基金現(xiàn)金分派穩(wěn)定性的影響。

其實(shí)，出租率的波動(dòng)和下滑在傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中并不少見(jiàn)，在張江光大園項(xiàng)目上也非首次，該項(xiàng)目在18年的時(shí)候也曾發(fā)生過(guò)類似的情況，當(dāng)時(shí)依托項(xiàng)目良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，加上項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方積極的運(yùn)營(yíng)管理，在合理時(shí)間內(nèi)將出租率恢復(fù)到了正常水平，同時(shí)優(yōu)化了租戶結(jié)構(gòu)，提升了租金水平，實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)價(jià)值的提升。因此，這次的租賃調(diào)整雖然給項(xiàng)目短期運(yùn)營(yíng)帶來(lái)了壓力，但也為項(xiàng)目提供了優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)，降低集中度風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)會(huì)，有利于項(xiàng)目長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定和價(jià)值提升。

作為上海成熟產(chǎn)業(yè)園區(qū)的標(biāo)桿區(qū)域和存量市場(chǎng)份額占比最高的片區(qū)之一，張江的產(chǎn)業(yè)園區(qū)對(duì)投資人始終保持著較高的投資吸引力。根據(jù)公開(kāi)信息，張江區(qū)域在今年一季度已有包括金創(chuàng)大廈和宏源科創(chuàng)在內(nèi)多單以保險(xiǎn)資金為主要買家的大宗成交。根據(jù)相關(guān)公告，張江REIT也將通過(guò)擴(kuò)募方式購(gòu)入張江區(qū)域內(nèi)的張潤(rùn)大廈項(xiàng)目，若持有人大會(huì)審議通過(guò)、擴(kuò)募實(shí)施完成，張江REIT將獲得新的穩(wěn)定現(xiàn)金流資產(chǎn)，補(bǔ)充基金的可分配收益，同時(shí)也將提高張江REIT的投資分散度，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，使基金獲得更加穩(wěn)健的運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)。

在筆者看來(lái)，張江REIT的基本面和發(fā)展前景預(yù)期穩(wěn)定，短期來(lái)看租賃調(diào)整為項(xiàng)目創(chuàng)造提升運(yùn)營(yíng)的機(jī)會(huì)，長(zhǎng)期來(lái)看項(xiàng)目仍具備較高的投資價(jià)值。目前短期的二級(jí)市場(chǎng)回調(diào)使得投資者的應(yīng)激情緒得以釋放，也為長(zhǎng)期看好張江REIT投資價(jià)值的投資者創(chuàng)造了加入投資的機(jī)會(huì)。

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